Na co zwrócić uwagę zawierając umowę podwykonawczą w procesie budowlanym?
Umowa o roboty budowlane pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą jest umową szeroko rozpowszechnioną w branży budowlanej. Rzadko się bowiem zdarza, że wykonawca (generalny wykonawca) jest w stanie własnymi zasobami zrealizować zleconą inwestycję. W kodeksie cywilnym znajduje się tylko jeden artykuł dotyczący umowy o roboty budowlane zawieranej między wykonawcą (generalnym wykonawcą) a podwykonawcą – art. 6471 k.c. Zawiera on minimalne wymagania, jakim podlegają ww. umowy i został on wprowadzony do kodeksu cywilnego w celu wyeliminowania sytuacji, w których podwykonawcy nie mogli domagać się zapłaty za wykonane prace bezpośrednio od inwestora.
Przede wszystkim wspomniany przepis wprowadza solidarną odpowiedzialność generalnego wykonawcy oraz inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Warunkiem zastosowania tej zasady jest zgoda inwestora na wykonanie całości lub części robót przez podwykonawcę. Inwestor powinien udzielić zgody przed podpisaniem umowy albo już po jej podpisaniu i po zapoznaniu się ze szczegółowym opisem robót, które ma wykonać podwykonawca. Inwestor jest uprawniony do zgłoszenia sprzeciwu podwykonawcy i wykonawcy w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia. Zgłoszenie nie jest jednak konieczne, jeżeli już przy zawieraniu umowy (w formie pisemnej pod rygorem nieważności) między wykonawcą a inwestorem strony określiły szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę (art. 6471 § 2 k.c.).
W procesie zawierania umów pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą należy zwrócić uwagę, czy zgoda inwestora faktycznie została udzielona. Dlatego podwykonawca może i powinien żądać od wykonawcy potwierdzenia już na etapie zawierania umowy, że taką zgodę uzyskał. Może również żądać załączenia do umowy stosownego oświadczenia inwestora. Rozwieje to wszelkie wątpliwości i zabezpieczy podwykonawcę w razie sporu.
Należy również pamiętać, że umowa o roboty budowlane między wykonawcą a podwykonawcą musi być zawarta na piśmie. Jeżeli strony umowy nie dochowają tego wymogu, umowa będzie nieważna.
Ponadto odpowiedzialność inwestora nie jest nieograniczona. Jej zakres jest każdorazowo wyznaczany przez umowę podwykonawczą. To znaczy, że inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w wysokości ustalonej w umowie, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy. To znaczy, że inwestor nie będzie odpowiadał ponad kwotę wynagrodzenia wskazanego w umowie zawartej z wykonawcą (art. 6471 § 3 k.c.). Należy również pamiętać, że odpowiedzialność inwestora dotyczy tylko wynagrodzenia, nie będzie zatem obejmowała zapłaty nałożonych kar umownych lub naliczonych odsetek.
Wskazane wyżej zasady mają również zastosowanie do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, jeżeli ten ostatni zawarł umowę z dalszym podwykonawcą.
Warto podkreślić, że przepisy kodeksu cywilnego nie regulują wielu zagadnień istotnych z punktu widzenia wykonawcy (generalnego wykonawcy) i podwykonawcy. Przykładowo, bazując na praktyce Kancelarii w zakresie obsługi procesów budowlanych, należy wspomnieć, że wielu przedsiębiorców działających na rynku budowalnym stosuje wzorce umowne, a wzorzec umowy wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Natomiast w razie sprzeczności pomiędzy wzorcem a umową, strony są związane umową (art. 385 § 1 k.c.). Dlatego też należy bardzo dokładnie przeanalizować wzorzec umowny i nie traktować go jako obowiązujący powszechnie standard rynkowy, lecz warto rozpocząć negocjacje umowy po to, aby przynajmniej niektóre postanowienia wzorca zmienić, szczególnie z kontrahentami o silniejszej pozycji rynkowej. Z doświadczenia prawników Kancelarii NLK wynika, że warto również zwracać uwagę na inne zagadnienia, które powinny zostać uregulowane w umowie. Umowa oprócz ww. warunków formalnych powinna zawierać postanowienia dotyczące w szczególności takich zagadnień jak rozliczenia za wykonanie poszczególnych etapów robót, warunki gwarancji, szczegółowy opis robót, opis technologii, opis materiałów i rozliczenia związane z użytym materiałem, a także wiele innych istotnych postanowień, o których wykonawcy czy podwykonawcy często zapominają. W związku z tym przed podpisaniem takiej umowy warto skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem specjalizującym się w zagadnieniach z zakresu prawa budowlanego oraz posiadającym doświadczenie praktyczne i mającym wiedzę, na jakie zagadnienia warto zwrócić uwagę.
Jeżeli będą Państwo potrzebowali wsparcia w negocjowaniu lub analizie umów związanych z procesem budowalnym zapraszamy do kontaktu z Kancelarią NLK.
(opracowała adwokat Jaśmina Bondara)
